Le gouvernement fédéral à récemment annoncé1 un deuxième opus à son programme de “Fonds pour la densité de logement”. Ce dernier, appelé “Fonds canadien pour les infrastructures liées au logement”, vise les provinces. Il est encore plus large que le précédent “Fonds pour accélérer la construction de logements” qui visait les municipalités2 3. Ce programme cherche à supprimer les obstacles d’infrastructure et de zonage à la construction de nouveaux logements.
Si il peut être tentant de mettre le blâme sur les municipalités et leur inaction sur la levée des restrictions de zonage, la vérité est que mettre à niveau les infrastructures de rues de banlieue est extrêmement dispendieux4. Comme nous l’avons vu récemment avec la débâcle en Ontario autour de la loi 23, les municipalités se sont universellement opposées aux hausses de la densité du zonages sur des problèmes de financement, allant au-delà des problèmes classiques des "pas dans ma cour" (NIMBY) tels que les ombres des bâtiments ou le caractère de quartier5. Les municipalités se sont plaintes de ne pas avoir les moyens de financer les infrastructures, les logements abordables et les services nécessaires pour augmenter la population d’un quartier6. Ce programme est une bonne solution au problème du financement.
Nos municipalités veulent de l’argent
Parmi le club des municipalités canadiennes demandant des fonds d’infrastructure, on retrouve la Communauté Métropolitaine de Montréal (CMM), représentant à peu près la moitié de la population québécoise. Le dernier rapport sur le logement de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) classe Montréal en dernière parmi les zones métropolitaines du Canada en construction de logements, en chute libre par rapport à l’année précédente7. C'est une situation catastrophique pour les locataires, représentant une grande partie de la population du CMM, qui devront continuer à subir l'augmentation rapide des loyers pour les années à venir8. Cependant la région a indiqué qu’elle voulait construire plus de logements, y compris de nombreux logements abordables, elle requiert juste du support financier de la province pour ses besoins primaires d’infrastructure et de transports en commun9 10 11.
Le financement du gouvernement est particulièrement important au Québec, car contrairement aux autres provinces, les larges sommes demandées en frais de construction pour couvrir la mise à niveau des infrastructures ne sont pas exigées aux nouvelles constructions12. Les municipalités du Québec ont globalement adopté une politique de taxes sur la propriété élevées et de frais de développement réduits avec des frais au cas par cas13. Ce système a ses mérites, mais dans une période d’expansion rapide comme aujourd’hui, les revenus n’arrivent pas à suivre la montagne de travaux. Les résidents actuels se retrouvent donc forcés à avancer l’argent pour des milliers de voisins qui n’existent pas encore.
Le gouvernement fédéral soutient les municipalités
Les annonces du fédéral devraient réjouir les habitants de la CMM ; Ils couvrent une bonne partie des coûts liés à la levée des restrictions de zonage tels que le traitement de l'eau et des déchets14. Cette injection de cash pourrait libérer le budget municipal et permettre de financer d’autres secteurs, tels que les transports en commun, leur sécurisation et les parcs. De plus, cela permettrait aux municipalités de se sentir plus en confiance sur les nouveaux projets tels que le longtemps retardé développement de Namur-Hippodrome15.
La structure des ces programmes jusqu’à présent repose sur un simple contrat. Pour accéder à des fonds et financer les infrastructures, des logements abordables ou bientôt, les transports publics (Fonds canadien pour les infrastructures liées au logement16, [..] de protection des loyers et le futur fonds pour le TeC17) les villes doivent augmenter la densité autorisée dans leur zonage et simplifier la construction de nouveaux logements, ce qui permettra la réalisation des logements en question.
Le programme accompli cela en demandant tout simplement de légaliser la construction de quatre logements par terrain, dans toute la province, permettant ainsi “quatre logements de plein droit” et en demandant de “permettre plus” de logements à densité moyenne, incluant duplex, triplex, maisons de ville et autre appartement à logements multiples. Le futur fonds pour le transport public continue dans la même lancée en demandant la suppression des minimums de stationnement obligatoire et en permettant la construction de logements à haute densité, dans une zone de 800 m autour des stations de métro18.
Le pleurnichage provincial
L'accueil de ces programmes a été mitigé. Le gouvernement de la Colombie Britannique atteint déjà pratiquement tous les critères pour les fonds de transports en commun et sera capable d’obtenir rapidement des financements pour faire ce qu’il fait déjà19. Bien joué BC!
En Ontario, le gouvernement provincial s’est plaint que le programme fédéral “nous dit quoi faire”, bien que le programme ne force la main à personne. Mais heureusement, pour les villes ontariennes, si la province ne veut pas signer, le financement sera directement offert aux municipalités par le biais des fonds pour accélérer la construction de logements20. Aucune ville n’est forcée d’adhérer, mais suffisamment le feront sûrement, au bénéfice de tous.
En revanche, les municipalités du Québec, qui ont désespérément besoin de financement, vont devoir attendre et espérer une réponse positive du gouvernement provincial. En effet au Québec, la loi provinciale empêche les municipalités de négocier des contrats avec le gouvernement fédéral21. Si le gouvernement québécois refuse de négocier avec le fédéral, les municipalités québécoises n’auront simplement aucune opportunité. Et en cas de refus, l’argent sera transféré à des villes ailleurs au Canada, via le fonds d’accélération du logement.
Passons à l’action
Le gouvernement du Québec a volontairement pris la responsabilité des négociations et a choisi de nous représenter auprès du gouvernement fédéral au nom des municipalités du Québec. Nos municipalités demandent à construire plus de logements mais ne peuvent le faire sans financement pour les infrastructures nécessaires. Il est temps pour la province de prouver qu’elle peut endosser cette responsabilité.
C’est erroné de considérer ce programme optionnel comme une ingérence fédérale22. S'il y a bien un endroit au Canada qui a pu inspirer un programme de construction de quadruplex, il s’agit bien du Québec. Ce programme est une opportunité de faire ce que nous faisons de mieux. Le gouvernement du Québec doit accepter l’offre, et laisser Montréal continuer de construire les logements qui font déjà sa renommée.
- "Growi Section 1.1 Building More Homes" Chapter 1: More Affordable Homes | Budget 2024 (canada.ca)↩
- Canada 2024 Budget: Section 1.1 A New Canada Infrastructure Housing Fund", Chapter 1: More Affordable Homes | Budget 2024 (canada.ca)↩
- Housing Accelerator Fund — Building more homes, faster (cmhc-schl.gc.ca)↩
- “In fact, infrastructure upgrading and replacement in built-up areas, which is required due to obsolescence or breakdown as much as through infill growth, is often more expensive than in the tabula rasa of greenfield areas.” (ir.lib.uwo.ca)↩
- Ontario passes housing bill amid criticism from cities, conservation authorities (cbc.ca)↩
- Carolyn Parrish - ‘Our taxpayers are the ones that are going to be hit by hell,’ said Parrish at a Mississauga emergency meeting on the bill this past week.” (thestar.com)↩
- “Montréal stood out as the only market that recorded a significant decline across all housing types.” (cmhc-schl.gc.ca)↩
- Building more homes can combat rising rents (bloomberg.com)↩
- Montréal demande l’aide de Québec pour s’attaquer au logement social et aux transports (ledevoir.com)↩
- La CMM demande la collaboration du gouvernement pour favoriser un aménagement durable du Grand Montréal (cmm.qc.ca)↩
- Montréal interpelle Québec sur le logement et le transport Montréal interpelle Québec sur le logement et le transport (lapresse.ca)↩
- “unlike many American municipalities, Canadian municipalities that approve new development do not reap the benefits from a growth in sales tax collection” (ir.lib.uwo.ca)↩
- “the magnitude of most government charge sub-types in Montréal is generally much lower” (chmc-schl.gc.ca)↩
- “This includes water, wastewater, stormwater, and solid waste infrastructure to support the construction of more homes.” (infrastructure.gc.ca)↩
- Quartier Namur-Hippodrome : un projet inclusif et résilient (montreal.ca)↩
- Canada Rental Protection Fund (pm.gc.ca)↩
- “federal government’s forthcoming public transit fund, municipalities will be required to take action that will directly unlock housing supply” (pm.gc.ca)↩
- “This includes measures to: -Eliminate all mandatory minimum parking requirements within 800 meters of a high-frequency transit line. -Allow high-density housing within 800 meters of a high-frequency transit line.” (pm.gc.ca)↩
- “should be among the first provinces to receive support” (mapleridgenews.com)↩
- “If a province doesn’t agree to the federal government’s conditions by Jan. 1, 2025, the Prime Minister’s Office said the funding would be transferred to municipalities instead.” (globalnews.ca)↩
- “3.11. Except to the extent expressly provided for by law, no municipal body or school body may, without the prior authorization of the Government, enter into any agreement with another government in Canada or one of its departments or government agencies, or with a federal public agency.” (sqrc.gouv.qc.ca)↩
- “Similarly, Quebec officials criticized the federal government’s approach, accusing Ottawa of encroaching on provincial jurisdiction and urging it to instead address housing through issues such as immigration, which are under federal control” “St-Pierre Plamondon claimed the federal government has moved to encroach on Quebec's jurisdiction, including on housing” (financialpost.com)↩
